За последние два года, в рамках действия федерального закона № 159-ФЗ, в собственность бывших арендаторов перекочевала по городу масса муниципальных помещений, встроено-пристроенных или расположенных в старых домах. Бизнесу, что собственно и было основным стимулом для выкупа арендованных площадей, свойственно стремиться к снижению своих издержек, расширению и развитию. А его интересы могут, как совпадать, пересекаться, так и противоречить интересам собственников жильцов.
Что в общем итоге от второго витка приватизации жилых строений в ближайшее время получит город: дополнительную возможность решения многих городских проблем или окончательно увязнет в проблемах и спорах неразрешимых — спрогнозировать сложно. Но по улице Ленина, 19 уже сложилась практически тупиковая ситуация.
= Жили-были…
Двухсекционному 155-квартирному жилому дому, который тянется основным девятиэтажным корпусом вдоль оживленной автомагистрали по ул. Ленина и заворачивает буквой «Г» одним десятиэтажным подъездом на более спокойную улицу Советскую, изначально не слишком повезло с местом расположения. Стоит он — частично на возвышенности, частично в ложбинке оврага — почти вплотную к забору фабрики художественных кистей, на которую выходит половина его окон. Внутренний двор дома представляет собой узкие полоски асфальта перед подъездами, заставленные, как практически повсеместно в городе, автомобилями жильцов. Внешняя придомовая территория — со стороны улицы Ленина — это довольно просторная площадка с некоторыми элементами благоустройства: разбитыми под окнами цветочными клумбами, небольшим количеством кустарников и деревьев, посаженных на субботниках, газоном и пешеходной дорожкой. Единственное расположенное на ней капитальное строение — прилепившаяся тыловой встроено-пристроенной частью к дому одноэтажная торговая точка, перед фасадом которой имеется асфальтированная стоянка, примерно на дюжину машино-мест.
= Жильцы-соседи
Торговая точка – почти ровесница жилого дома, сданного полностью в эксплуатацию в 1989 году. Сначала принадлежащее муниципалитету помещение занимал МУП магазин № 68 «Сделай сам». В 2004 магазинный МУП городскими властями был ликвидирован, а освобожденное помещение бывшего «Сделай сам» передано по конкурсу в аренду частной фирме, открывшей в нем магазин компьютерной техники «Портал».
По комментариям городских чиновников на момент тогдашней перетасовки, ликвидация МУПа была связана с низкой доходностью предприятия для городской казны и успешным ведением его руководством собственного бизнеса на муниципальных площадях посредством их пересдачи «ипэшкам» и «ооошкам», оформленным на родственников. А победительница конкурса фирма «ИНКО» приняла по его условиям вместе с доставшимся ей помещением некие обязательства не только по арендной плате, но и по облагораживанию и содержанию в порядке этого участка территории города.
Но все течет, все меняется: и планы, и реалии, и законодательство, которое им сопутствует. В то же время сам дом, не выходивший из-под крылышка бывшего МУ УЖХ, а затем управляющей компании Первомайского района, как бы приотстал от веяний меняющейся жизни. Квартиры многие жильцы приватизировали еще в начале 90-х. Собственниками дома все стали. Однако ТСЖ или иной, цементирующей, объединяющей их организации, не создали.
Наблюдая на протяжении пары предыдущих лет ремонтно-строительные метаморфозы, связанные с деятельностью торгового соседа: обустройство на части общего двора парковки для машин и автомобильного проезда к входным дверям магазина — жильцы-собственники, хоть и ворчали по поводу его самоуправства и возникающих неудобств, но в открытые прения, будучи разрозненными и мало знакомыми, не вступали. Конфликт произошел в марте текущего года.
— Пошла в магазин через «Портал» за покупками, а там уже втихомолку трактор для расчистки на нашей территории площадки под новую стоянку пригнали и срубили первое дерево, — рассказала о том, что послужило толчком для всплеска стихийного возмущения жильцов, вставших живой преградой перед работающей техникой и рабочими-строителями, участница события.
За период с первого собрания, состоявшегося экстренным порядком во дворе дома 22 марта, собственникам жилья, обратившимся разом во все возможные инстанции (в администрацию города и района, прокуратуру, кадастровую палату, к юристам и депутатам) удалось выяснить, что стоянку на 20 машино-мест хозяева «Портала» хотят построить взамен существующей при магазине. Поскольку «Портал» намерен расширять свое помещение вплоть до самого тротуара по улице Ленина и уже имеет разрешение городской администрации на реконструкцию фасада. А также, что они в большинстве своем сами дали на это согласие. Кто-то сознательно, имея на то понятные лично ему мотивы и причины. Кто-то, не владея полной информацией и не видя большой беды от своей закорючки и любого благоустройства территории. Кто-то, когда с опросными листами ходили по квартирам, подмахнул подпись на радостях, полагая, что видит перед собой официального представителя управляющей компании и речь идет о спонсорской или депутатской помощи в обустройстве детской площадки, про которую подробно рассказывали и даже показывали на картинке.
Неделю назад, по инициативе подключившегося к этим разбирательствам депутата Владимира Журавлева, на Ленина, 19 состоялась встреча собственников — представителей от жильцов дома и владельца «Портала» Александра Козачинского. В целом, туманная картина обрела контуры.
Козачинский пояснил, что на согласование собственникам предлагался инвестиционный проект комплексного благоустройства придомовой территории, который включает четыре основных компонента: это реконструкция здания магазина, автостоянка, детская площадка и озеленение. Сбором подписей занимался его заместитель, проживающий в этом же доме, который ходил по квартирам с наглядным изображением проекта. Такой путь был выбран, потому что на общее собрание, которое проводилось в июне прошлого года, почти никто из собственников не пришел, а согласование требует определенного кворума. При этом он не исключил, что ситуацией могли воспользоваться в предвыборных целях, потому как его зам, человек тихий и богобоязненный, вряд ли стал бы рассказывать жильцам сказки о щедрых спонсорах и добрых кандидатах в депутаты, которые, неведомо почему, решили облагодетельствовать в городе один отдельно взятый дом.
Но та же встреча, начавшаяся с митингового галдежа и тем же закончившаяся, показала, что представители бизнеса и далекие от него граждане, говорят и мыслят на совершенно разных языках.
Все жильцы осознают себя собственниками своих квартир, но чувство собственности на весь дом фактически ни у кого не распространяется. Не у всех есть даже просто понимание, что они являются совладельцами общей земли и имущества, материально зависящими друг от друга. Люди в огромном доме живут очень разные: по интеллекту, по доходам, по потребностям — договориться им и с ними в принципе невозможно. Внутренний конфликт интересов налицо, а условия для диалога отсутствуют. Лестничная или дворовая площадка — не стол переговоров, за которым тет-а-тет улаживают дела бизнесмены.
Между тем инвестпроект «Портала», стоимостью в миллионы рублей, подразумевает сделку. А любая сделка, прежде чем ее заключить или отвергнуть, нуждается в детальном обсуждении. Поскольку в ней всегда присутствуют и определенный баланс взаимных интересов и риски для обеих сторон.
= Позиция бизнеса
— На сегодня я вижу ситуацию так, — обозначил свою позицию Александр Козачинский, — нужно заново проводить собрание, тем способом, которым его можно провести и который потом не вызовет желания у кого-то отказаться от своих слов. На этом собрании будут достаточно четко сформулированы вопросы. Однозначно, по крайней мере.
Решение при этом должно быть единое. Не четыре вопроса: здание, стоянка, озеленение, площадка, а один вопрос на голосование: да или нет. Потому что прийти к ситуации, когда мне скажут, детскую площадку делай, а остальное не надо, мне-то зачем? Для меня это — вопрос комплексный. Я понимаю, что у меня есть свой экономический интерес на этой территории, и что при этом экономическом интересе нужно отдать должное собственникам. И я готов к разумным вложениям в общее дело. Не подходит такой вариант инвестиций, есть другой: может, дому не нужна площадка, а лучше тепло-счетчик поставить. По результатам собрания, сделаем выбор: счетчик или площадка.
Я считаю, что в данной ситуации дом может получить определенный интерес и определенное удовольствие от этого процесса. Но, если мы не договоримся, если у нас не будет консенсуса — я рисковать не буду. Мне начинать что-то делать, чтобы меня потом прокуратура заставила это демонтировать? Да зачем?! Пусть оно все так и остается. Я какую-то свою задачу не решу, но зато время, нервы и, прежде всего, собственные деньги сберегу, не потрачу.
Если договоримся, гарантией будет пакетный вопрос, включающий все компоненты. Чтобы ни у кого не было иллюзий, что я построю для дома площадку, а потом меня можно будет остановить, все будет делаться в одном пакете. С точки зрения законодательства, это также служит гарантией, что реализация проекта будет доведена до конца.
Если не найдем консенсуса, биться головой о стену непонимания, пытаться любым способом ее прошибить, не буду. Реконструкция «Портала», который строился еще в советские времена, мне необходима, потому что есть диспропорции между складскими и торговыми площадями — современные магазины не требуют складских помещений. Но устраивать из-за этого революционную ситуацию мне не надо. Да, мне это интересно. Но до определенной степени. Если мне предъявят несусветные требования по вложениям, потребуют борьбы, годовых перепалок и переписок с различными органами, я просто отряхнусь от этого всего.
=Палка о двух концах
По словам одного из членов инициативной группы, они также не видят пока особого резона в том, чтобы торопиться. Проект «Портала» – палка о двух концах, вопрос о его реализации обоюдоострый. Прежде чем делать выводы о чьих-то выгодах или пользе, стоит сначала удостовериться, что все делается законно, и нет попытки обмана собственников. Копия протокола прошлогоднего июньского собрания, которую они запрашивали в мэрии, уже получена. Все подписи стоящие под ним реальные — такие люди действительно проживают в доме. Но при этом подписей примерно половины собственников нет, что в равной мере может означать, что они отказались подписываться и что их мнение не спрашивали. Прокуратура, куда в марте направлялось заявление с просьбой о проверке строительной документации, находящейся в администрации, пока молчит. Возможно, прокурорская проверка еще идет.
= Мэрия сообщает
— В соответствии с Вашим запросом, — проинформировал заместитель главы администрации, начальник управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова Алексей Жаравин, — сообщаем, что 01.04.2011 года с ООО «ИНКО плюс» заключен договор купли-продажи муниципального имущества – помещения магазина площадью 1227,5 кв. м — по адресу: город Киров, улица Ленина, дом 19.
Объект не является отдельностоящим, поэтому земельный участок под ним не формировался. Являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, ООО «ИНКО плюс» имеет право владеть и пользоваться прилегающей территорией, необходимой для использования помещения магазина.
По заявлению ООО «ИНКО плюс» выдан градостроительный план для решения вопроса о реконструкции встроено-пристроенных помещений в жилом доме по ул. Ленина, 19.
Согласие на проведение реконструкции/перепланировки нежилых помещений может быть дано администрацией города только в случае согласования соответствующей проектной документации со всеми собственниками помещений в жилом доме.
Земельный участок под жилым домом по ул. Ленина, 19 сформирован, поставлен на кадастровый учет и существует в границах 2001 года, границы земельного участка не пересматривались.
— В соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, — пояснила начальник управления градостроительства и архитектуры Ирина Рубцова, — разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Автостоянка, которая строится не как самостоятельный объект недвижимости, а как объект необходимый для обеспечения деятельности основного объекта – магазина, относится к сооружениям вспомогательного использования. Отсутствие необходимости получения разрешения на строительство не означает, что при строительстве такого объекта отсутствует необходимость соблюдать действующие законы нормы и правила: санитарные, охраны инженерных сетей и пр. А если строительство автостоянки планируется в границах земельного участка многоквартирного дома, инициатор строительства должен руководствоваться жилищным законодательством.
«Кто-то сознательно, имея на то понятные лично ему мотивы и причины. Кто-то, не владея полной информацией и не видя большой беды от своей закорючки и любого благоустройства территории. Кто-то, когда с опросными листами ходили по квартирам, подмахнул подпись на радостях, полагая, что видит перед собой официального представителя управляющей компании и речь идет о спонсорской или депутатской помощи в обустройстве детской площадки, про которую подробно рассказывали и даже показывали на картинке.» — мошенничество — введение в заблуждение с использованием доверия.
Это уже в милицию можно.
А так, позиция предпринимателя вызывает уважение, если он конечно не лукавит. А собственники везде такие
1 «Понятные лично ему мотивы и причины»-это возможность парковать личный автотранспорт и благоустроенная придомовая территория.
2 «Спонсорская или депутатская помощь»-это эхо чьей то предвыборной активности перед 4 марта.
3 Самое главное в этой ситуации это понять ,что никто не придет наводить порядок на участке земли,находящемся в коллективной собственности
самое главное понять, что замля не «Портала», а общедомовая! и распоряжаться ей (застраивать, перестраивать, расширять стоянку, т.е. отхватывать в свою собственность часть землицы) он может только с согласия всех собственников помещений в доме. А земля нынче стоитт дорого!
Земля находится в коллективной собственности по определению .Она может стоить дорого ,но она не продается. И Портал деньги будет тратить не только в своих интересах,но и на цели жильцов дома: детская площадка,пешеходная зона ,парковка для жителей дома в тч.
Продается, если это решение приняли 100% собственников. А их и посчитать то не умеют (имеется ввиду идентифицировать).
Один против — и сделки нет. Потом эту сделку нужно будет оформлять нотариально с КАЖДЫМ собственников, что бы у следующего владельца квартиры (помещения) не было желания опротестовать в суде отчуждение его не выделяемой доли.
кому ты горбатого лепишь? когда это наши предприниматели тратили деньги «не только в своих интересах, но и на цели жильцов»? сущность и цель предпринимательской деятельности -прибыль, а не интересы жильцов!
Уберите с городских улиц все,что сделали предприниматели и введите талоны на колбасу и все станет хорошо опять
Постскриптум : совершенно взвешенная позиция депутата Владимира Журавлева — реализация общих интересов жильцов и предпринимателей на отдельно взятом земельном участке . А это http://files.mail.ru/4OJXXH «просторная площадка с некоторыми элементами благоустройства: разбитыми под окнами цветочными клумбами и т.п.»»
Для руководителя Портала наступает момент истины.
4 месяца собственники в г.К-Чепецк пытались получить процедуру проведения общего собрания по видению Администрации города. Наконец 11.04.2012 г. правовое управление, почему-то без подписи руководителя города, выдало процедуру, детально расписанную. В К-Чепецке существует, в отличии от Кирова, порядок перехода в новую УК, который носит рекомендательный араектер, но этот документ сегодня очень важен.
Если руководителю Портала не жалко времени и средств, то собрание провести можно и даже очень нужно. Есть место проведения — актовый зал Первомайского терруправления.
Но проведя такое собрание решается ряд вопросов:
— удается сблизить собственников — они хотя бы раз в своей жизни увидят друг друга.
— удастся реально идентифицировать собственников, так как у управляющей организации как правило учет поставлен хреново.
— показать собственникам способ управления в этом МКД.
— реконструктор получает ЛЕГИТИМНОЕ РЕШЕНИЕ, которое обязательно для всех собственников.
Расплывчатые отписьки чиновников не дают конкретный путь реализации проекта для утверждения работ на общем имуществе и общем земельном участке.
Заочное голосование возможно только при проведении очного с присутствием собственников.
После не прохождении общего собрания (в очной форме) можно начинать и проводить собрание в заочной форме. И тут Вас подстерегают сложности.
Первая: скоро старое поколение уедет в сады (основной источник существования на следующий год).
Второе: нужен специальный сотрудник, чтобы провести голосование и учет бланков решений собственников.
Можно расширить сроки проведения голосования 2-3 месяца. При этом учитывать время доставки пенсий и оплаты коммунальных услуг. В эти даты как правило люди старшего поколения бывают дома.
Третье: лето — это время отпусков, поступлений в вузы и т.д.
И многое другое.
Самое главное в процессе подготовки определить место и время возможного ознакомления с материалами голосования. Для Портала с его месторасположением это будет не сложно. И тп. и т.д. Много нюансов и сложностей, но выполнимо. Удачи и создайте «дорожную карту» получеия решения собственников, это правозащищающий Вас документ. Итоговое Ваше заключение господин А.Козачинский верно на 100% — нужно ВСЕМ разумно вложиться в дело, дележ того, чего никогда не будет.
Удачи в свершениях!
Уважаемый А.Козачинский — забыл сказать о самом важном — на собрании необходимо утвердить список ОБЩЕГО имущества, который является самой неотъемлемой часть договора управления управляющей организацией. Там же будут определены границы и места балансовой принадлежности (очень спорный документ для ресурсоснабжающих организаций).
Утвердив состав общего имущества Вы на законном основании будете продолжать обустройство своей доли общего имущества. Тоже много подводных камней.
Безлошадных не колышут проблемы парковки, бездетным плевать на детскую площадку. Никто не захочет, чтобы портился вид из его окна, чтобы под его окном галдели дети, собирались шумные компании. Одни видят ценность в земле и имуществе, которые могут приносить доход. Для других наибольшую ценность представляет дерево или клумба с цветами, посаженными их руками. Потому что человек всегда ассоциирует себя, прежде всего, с тем, во что вкладывается — деньгами ли, трудом. Сколько людей в доме, столько будет и мнений…
Получается,если «общее»-ничье ,то красивое или полезное «общее» никому не нужно?
Теоретически, такое понятие, как альтруизм существует. Но мне в жизни как-то не доводилось видеть людей, с радостью готовых пожертвовать личным во имя общего. А вам?
Рациональный альтруизм — это балансирование между своими интересами и интересами другого человека и других людей\Википедия\
Еще бы все мыслили рационально… Но много ли таких, кто способен разом видеть обе стороны медали или ту же палку с двух концов?
Все правильно, так определили депутаты Госдума. Кого выбрали, те так и выдали: серость и глупость. Все у нас народное, все у нас «ничье».
В нашем доме создано ТСЖ. Есть председатель, есть управляющая компания.
На собрании собственников было принято решение о приобретении в собственность земельного участка. С нас собрали по 500 рублей (3 года назад), написали заявления и мы выдали доверенность председателю.
Свидетельство, согласно доле каждого собственника, есть у каждого.
По соседству с нашим земельным участком стоят жилые дома, но на общем собрании мы чётко договорились, что не нарушаем пространство (границы) друг у друга. Даже автомобили стараемся не ставить на территорию соседних домов.
Рядом стоят ещё 2 расселённые деревяшки, значит, ожидается строительство новых домов, но они не смогут просто так взять и изъять даже кусочек нашего земельного участка.
Если только 100% собственников примет решение о продаже этого кусочка.
Нам уже предлагали через наш земельный участок, к другому строительному объекту, тянуть газовую ветку, но мы отказали.
Вроде бы бесплатно передается земля ,мб это деньги на процедурные вопросы
Конечно, на процедурные, за регистрацию. Больше мы ничего не платили.
Ещё. В нашем доме, как в общедолевом имуществе, находится часть площадей, которые в долгосрочную аренду попросил один из жильцов. На общем собрании 100% -ми собственников было принято решение о согласии. Составлен договор, определена сумма арендной платы.
Денежные средства пошли на благоустройство дома. Всё мирно, без драки и скандалов.
По поводу детской площадки. Тремя домами мы скинулись на общую детскую площадку. Получилось очень красиво. Председатель одного из домов даже установил щит, на котором обозначено, что эта детская площадка создана на средства такого-то и такого-то дома.